« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » (Article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen).
C’est par ces mots que la nécessité publique justifie le mécanisme d’expropriation comme exception au droit de propriété.
Cette procédure permet à la puissance publique de déposséder un propriétaire de son bien si l’utilité publique le commande et moyennant le paiement d’une juste indemnité.
Habitation et fonds de commerce peuvent se trouver ainsi menacés par des projets de gros ouvrages.
La Société du Grand Paris Express expose notamment depuis quelques années, de nombreux propriétaires et occupants à cette problématique.
Ils se trouvent alors bien malgré eux, attraits dans une logique mêlant négociation amiable et procédure très technique d’expropriation.
Le rôle du conseil spécialisé est primordial.
La procédure d’expropriation se déroule en deux temps et comprend une phase administrative et une phase judiciaire.
Durant la phase administrative préparatoire, l’autorité expropriante (la personne publique : État, collectivités…) doit démontrer l’utilité publique de son projet au moyen de l’enquête publique et de l’enquête parcellaire.
L’enquête publique, prise par arrêté du préfet, est destinée à informer très largement le public du projet.
Au vu des résultats de l’enquête, si l’intérêt public du projet est caractérisé, l’utilité publique est déclarée par une DUP.
Par suite, s’ouvre l’enquête parcellaire, ayant pour objectif d’identifier le propriétaire concerné et de l’aviser que son bien sera visé par l’expropriation.
Au vu des résultats de l’enquête, le préfet peut déclarer cessibles les parcelles en prenant un acte de cessibilité.
Une fois que le projet d’expropriation a été déclaré d’utilité publique et que l’arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien à exproprier, le transfert de propriété peut avoir lieu.
À défaut de cession amiable, le transfert de propriété se fait par ordonnance du juge de l’expropriation.
Le transfert de propriété peut donc résulter d’un accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée.
C’est ainsi, que le propriétaire et l’occupant éventuel entrent dans la seconde phase dite judiciaire, servant, à défaut de cession amiable, à transférer la propriété à la personne publique et à indemniser l’exproprié.
A défaut, c’est par ordonnance du juge de l’expropriation du tribunal de grande instance que le transfert de la propriété du bien et des droits réels immobiliers (usufruit, servitude …) de l’exproprié à la personne publique pourra s’opérer.
A compter de la publication de cette ordonnance, l’exproprié perd sa qualité de propriétaire et ne peut plus vendre, ni faire de donation, ni constituer d’hypothèque sur le bien sous emprise.
Les baux éventuellement en cours prennent également fin.
En revanche, tant qu’il n’a pas été indemnisé par la personne publique, l’exproprié conserve la jouissance du bien et le locataire doit verser non plus un loyer mais une indemnité d’occupation à l’exproprié jusqu’à son départ effectif.
Au vrai, c’est la question de l’indemnisation que le juge de l’expropriation devra régler par jugement, faute d’accord amiable intervenu entre les parties sur ce point.
A nouveau, le rôle du conseil est incontournable pour protéger les intérêts de l’exproprié et veiller à ce que l’indemnité proposée couvre bien l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation :
- la valeur du bien exproprié
- les autres indemnités accessoires.
Une fois l’indemnité réglée par l’expropriante, l’exproprié disposera d’un mois pour quitter les lieux sous peine d’expulsion par la force publique.
L’expropriation pour cause d’utilité publique n’est pas une fatalité résultant du fait du prince, mais pour éviter les chemins de travers, il faut être accompagné d’un conseil spécialisé.
Sabine VACRATE
Avocat
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